Hoje em dia � poss�vel pleitear a usucapi�o de im�veis advindos de empresas como CDHU, COHAB ou empresas do SFH (Sistema Financeiro de Habita��o)?

O tema necessita de uma an�lise muito precisa sobre os detalhes que cercam a rela��o contratual firmada com o mutu�rio.

O Superior Tribunal de Justi�a, em reiteradas decis�es, j� pacificou que ?no que atine aos im�veis pertencentes a empresas de economia mista, h� a possibilidade da usucapi�o?, isso se falarmos de contrato de m�tuo.

O STJ no julgamento do RESP n� 120702, assim decidiu:

• ?...USUCAPI�O. Sociedade de Economia Mista. CEB.- O bem pertencente a sociedade de economia mista pode ser objeto de usucapi�o. - Precedente. - Recurso conhecido e provido. STJ ? Resp: 120702 ? DF...?

E qual a natureza jur�dica da empresa CDHU?

Vejamos o que fala o seu Estatuto Social:

• ?(...)
• Artigo 1� - A sociedade por a��es denominada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE S�O PAULO ? CDHU � uma empresa p�blica estadual, parte integrante da administra��o indireta do Estado de S�o Paulo, regendo-se pelo presente Estatuto, pelas Leis federais n.�s 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e 13.303, de 30 de junho de 2016, e demais disposi��es legais aplic�veis.
• (g.n.)
• (...)?

A� vem o questionamento: im�veis pertencentes a CDHU, s�o pass�veis de Usucapi�o?

A resposta, a princ�pio, � n�o.

E por que a resposta � N�o?

O STJ firmou a tese de que, para que um im�vel seja permitido a usucapi�o, este im�vel precisa pertencer a uma empresa de economia mista, o que n�o � o caso com rela��o � CDHU, pois, como se verifica no Estatuto Social, houve a sua mudan�a de natureza jur�dica, passando de sociedade de economia mista para empresa p�blica estadual, afastando assim a possibilidade de pleitear usucapi�o, a fim de obter a propriedade do im�vel.

Vejamos o que narra o artigo 3� e o artigo 4� da Lei n� 13.303/2016, que estabelece a diferen�a entre empresa p�blica e empresa de economia mista, servindo de balizadores para a an�lise a seguir.

• ?(...)
• Art. 3� Empresa p�blica � a entidade dotada de personalidade jur�dica de direito privado, com cria��o autorizada por lei e com patrim�nio pr�prio, cujo capital social � integralmente detido pela Uni�o, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Munic�pios.
• 
  
• Art. 4� Sociedade de economia mista � a entidade dotada de personalidade jur�dica de direito privado, com cria��o autorizada por lei, sob a forma de sociedade an�nima, cujas a��es com direito a voto perten�am em sua maioria � Uni�o, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Munic�pios ou a entidade da administra��o indireta.
• (g.n.)
• (...)?

At� que ocorra uma an�lise mais precisa sobre o tema e as circunst�ncias que cada caso apresenta, a regra dever� ser esta: n�o permitir a usucapi�o de im�veis pertencentes � CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), por ser empresa p�blica e n�o de economia mista.

Caber� ao caus�dico que tome ci�ncia dos fatos que lhe sejam apresentados verificar as circunst�ncias que cercam a situa��o, pois, dependendo do caso, talvez a usucapi�o n�o seja a melhor op��o, mas, de repente, uma eventual a��o de adjudica��o compuls�ria possa se apresentar mais adequada e eficaz.

Assim vem decidindo o Tribunal de Justi�a do Estado de S�o Paulo, que, em decis�es desta mesma natureza, vem se manifestando desfavor�vel � apresenta��o de usucapi�o contra a CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano).

• APELA��O C�VEL. USUCAPI�O. POSSE PREC�RIA. RECONHECIMENTO. TERMO DE OCUPA��O PROVIS�RIA. ASSINATURA PELO AUTOR. �REA DESTINADA A FINS P�BLICOS E SOCIAIS. CDHU PROMOVE CONTINUAMENTE MEDIDAS VARIADAS PARA REGULARIZA��O FUNDI�RIA DA �REA EM QUE SITUADA O IM�VEL OBJETO DA A��O. BEM N�O SUJEITO � PRESCRI��O AQUISITIVA. PRECEDENTES. SENTEN�A DE PROCED�NCIA. REFORMA. RECURSO PROVIDO.
• 1. A assinatura de termo pelo qual o subscritor aceita se sujeitar �s condi��es impostas pela propriet�ria registral do bem configura conduta incompat�vel com a de quem se arroga soberano e exclui a concorr�ncia do direito de outrem sobre o im�vel.
• 2. O im�vel de empresa p�blica estadual integrante de �rea destinada a programa de habita��o popular de interesse social n�o est� sujeito � usucapi�o. Propriet�ria registral que n�o abandonou o local e vem promovendo continuamente medidas variadas para a sua regulariza��o fundi�ria.
• TJ/SP - 1009083-93.2019.8.26.0604 - Classe/Assunto: Apela��o C�vel / Usucapi�o Extraordin�ria - Relator(a): Maria do Carmo Hon�rio - Sumar� - 6� C�mara de Direito Privado - Data de publica��o: 31/10/2024.

Estamos aqui falando de uma empresa formalmente registrada como Empresa P�blica Estadual e n�o empresa de economia mista, tendo o seu capital integralmente p�blico, pertencente ao Estado de S�o Paulo.

A impossibilidade da usucapi�o sobre bens p�blicos encontra guarida no artigo 183, � 3�, da Constitui��o Federal, c/c o artigo 102 do C�digo Civil, conforme o teor abaixo transcrito.

Art. 183, � 3� da Constitui��o Federal.

• ?(...)
• Art. 183. Aquele que possuir como sua �rea urbana de at� duzentos e cinq�enta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposi��o, utilizando-a para sua moradia ou de sua fam�lia, adquirir-lhe-� o dom�nio, desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural.        (Regulamento)
• (...)
• � 3� Os im�veis p�blicos n�o ser�o adquiridos por usucapi�o.
• (...)?

Artigo 102 do C�digo Civil de 2002.

• ?(...)
• Art. 102. Os bens p�blicos n�o est�o sujeitos a usucapi�o.
• (...)?

Cumpre ressaltar que outras empresas integrantes de �reas destinadas a programas de habita��o popular de interesse social podem n�o se enquadrar na natureza de Empresa P�blica e serem empresas de Economia Mista. Nessa ocasi�o, os im�veis pertencentes a essas empresas poder�o ser objeto de usucapi�o para a aquisi��o da propriedade.

Vejamos abaixo um trecho do Estatuto Social da COHAB de S�o Paulo, a qual fica evidente em seu artigo 1� qual a natureza jur�dica da Empresa, restando evidente que a empresa � uma Sociedade de Economia Mista, vejamos.

Como pode ser verificado, os bens pertencentes � COHAB podem ser objetos de usucapi�o.

A diferen�a entre a COHAB e a CDHU � basicamente a abrang�ncia de sua atua��o e quem administra. A COHAB � administrada pelo Munic�pio de S�o Paulo, se falarmos de COHAB-SP, e � uma empresa de economia mista. J� a CDHU � administrada pelo Governo do Estado de S�o Paulo e tem natureza de empresa p�blica. Tais diferen�as podem ser verificadas no Estatuto Social de cada uma, o qual o advogado dever� se atentar.

Natureza Jur�dica dos Im�veis da CDHU:

Os im�veis da CDHU geralmente s�o bens destinados � pol�tica p�blica de habita��o de interesse social. Por isso, a natureza jur�dica pode variar conforme a mais atual situa��o do im�vel.

• Im�veis pertencentes � CDHU (bem p�blico) : Enquanto estiverem sob propriedade direta da CDHU, s�o considerados bens p�blicos. Os bens p�blicos s�o, por regra, imprescrit�veis , nos termos do artigo 183, �3�, da Constitui��o Federal e do artigo 102 do C�digo Civil, o que impossibilita a usucapi�o.
• Im�veis transferidos a particulares (bem privado com restri��es) : Ap�s a aliena��o ao mutu�rio, o im�vel deixa de ser bem p�blico, mas pode estar sujeito a cl�usulas contratuais, como aliena��o fiduci�ria ou hipoteca.

Regra Geral da Imprescritibilidade de Bens P�blicos

• A legisla��o brasileira (art. 183, �3�, da CF e art. 102 do CC) estabelece que os bens p�blicos n�o podem ser adquiridos por usucapi�o. Isso inclui im�veis pertencentes a autarquias e empresas p�blicas.
• Se o im�vel da CDHU ainda estiver registrado em nome da companhia, ser� considerado bem p�blico, mesmo que esteja ocupado irregularmente por um terceiro. Cumpre ressaltar que em alguns casos, ap�s comprovada a quita��o e permanecendo o bem ainda em poder da CDHU, a usucapi�o poder� ser uma op��o a ser utilizada.

Em resumo, um im�vel da CDHU, via de regra, n�o pode ser objeto de usucapi�o enquanto estiver registrado em nome da CDHU, devido � sua natureza de bem p�blico. No entanto, caso o contrato de m�tuo j� tenha sido quitado e a posse do im�vel transferida por contrato de gaveta, poder� ser poss�vel pleitear a usucapi�o, desde que todas as condi��es legais sejam cumpridas.

Recomenda-se uma an�lise detalhada da situa��o registral do im�vel e das condi��es de posse para determinar as op��es de a��o de usucapi�o. Al�m disso, � indispens�vel o acompanhamento de um advogado especializado na �rea imobili�ria para avaliar as especificidades do caso concreto

Dr. Henrique Duarte

Advogado - OAB/SP n� 211.293

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