Quando falamos da usucapi�o, estamos falando de uma modalidade de aquisi��o da propriedade de um determinado bem m�vel ou im�vel, por pessoa que det�m alguns requisitos que garantem ao possuidor a possibilidade de requerimento da propriedade, em estrita observ�ncia aos requisitos que permitem tal concess�o.

Iremos tratar neste artigo, mais precisamente sobre a usucapi�o de bens im�veis.

A Usucapi�o n�o fere o direito � propriedade garantido constitucionalmente, mas sim d� guarida �quele que adquire um determinado bem em observ�ncia aos requisitos que o permitem consagrar a posse e transform�-la em propriedade, servindo de um "meio termo" para o direito Constitucional � propriedade, podendo garantir tal direito constitucional tanto ao propriet�rio como tamb�m ao possuidor.

Diante da atual situa��o econ�mica do Brasil, em muitos casos o cidad�o acaba por adquirir determinado im�vel, por exemplo, visando sua moradia e muitas vezes desconhecem ou at� mesmo induzido a erro, de que aquele determinado im�vel dever� ser registrado, sua venda e compra registrada em cart�rio e todas as formalidades preenchidas, para que a propriedade seja de fato, transferida.

N�o cumprida as formalidades legais para a transfer�ncia da propriedade do im�vel, a venda e compra do referido bem se torna irregular, o que n�o permite a averba��o junto � certid�o do supracitado im�vel em um cart�rio de im�veis sobre a transfer�ncia da propriedade.

Assim, ao adquirir o bem, a posse se torna irregular e � com esse intuito que a Usucapi�o surgiu, visando regularizar posses irregulares, que se houver o cumprimento de determinados requisitos, a propriedade poder� ser declarada e o bem tornar-se-� definitivo em poder daquele que ingressou com a respectiva a��o de usucapi�o.

Para se obter a propriedade por meio da usucapi�o, o possuidor dever� deter alguns requisitos, sendo eles:

Posse Pac�fica e Cont�nua:

A usucapi�o exige que a posse do bem seja pac�fica, ou seja, sem contesta��es legais, pois se ocorrer uma oposi��o �quela posse, pelo real propriet�rio, a usucapi�o n�o ser� concedida.

N�o podemos esquecer tamb�m da continuidade da posse, ou seja, o possuidor dever� estar na posse de forma cont�nua, refor�ando a id�ia de que ele exerce a referida posse com intuito de ser o propriet�rio.

Prazo de Posse:

O per�odo de posse necess�rio para a usucapi�o pode variar de acordo com o objetivo que ser� dado ao bem, sendo estabelecido tal prazo em lei. O prazo pode ser de alguns anos a v�rias d�cadas.

Vejamos algumas modalidades de usucapi�o, n�o iremos aqui abarcar todas as modalidades de usucapi�o, por�m abordaremos as mais usuais:

1-     Usucapi�o Extraordin�rio:

Trata-se de uma usucapi�o mais usual, a qual � dispensada o t�tulo de aquisi��o e a boa-f�, permitindo ao possuidor, que exer�a a posse por mais de 15 anos, que seja adquirida a propriedade.

Tal instituto � regrado pelo artigo 1.238 do C�digo Civil Brasileiro conforme abaixo fica bem evidente.

• ?(...)
• Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrup��o, nem oposi��o, possuir como seu um im�vel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de t�tulo e boa-f�; podendo requerer ao juiz que assim o declare por senten�a, a qual servir� de t�tulo para o registro no Cart�rio de Registro de Im�veis.
• Par�grafo �nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-� a dez anos se o possuidor houver estabelecido no im�vel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servi�os de car�ter produtivo.
• (g.n.)
• (...)?

Destacamos um trecho que deixa claro quais os requisitos necess�rios para que o possuidor possa pleitear tal direito.

• ?...Aquele que, por quinze anos, sem interrup��o, nem oposi��o, possuir como seu um im�vel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de t�tulo e boa-f�...?

Cumpre ressaltar que o Par�grafo �nico do artigo 1.238 estabelece uma diminui��o do prazo aquisitivo, com uma finalidade, a de permitir que o possuidor que exer�a a posse com a finalidade de moradia ou tenha realizados benfeitorias de car�ter possa requerer a usucapi�o.

Assim estabelece o referido dispositivo legal, ?in verbis?.

• ?(...)
• Par�grafo �nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-� a dez anos se o possuidor houver estabelecido no im�vel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servi�os de car�ter produtivo.
• (g.n.)
• (...)?

Como se observa, o possuidor, para ter uma redu��o do prazo da Usucapi�o, dever� seguir mais um requisito, qual seja, ?...estabelecido no im�vel a sua moradia habitual...? ou ?...realizado obras ou servi�os de car�ter produtivo...?.

E o que vem a ser ?car�ter produtivo??

O car�ter produtivo faz alus�o ao bem que produz algo, visando � circula��o de riquezas dentro do pa�s, na produ��o de bens ou servi�os, ou seja, qualquer ato que auxilie a circula��o e produ��o de riquezas dentro do Pa�s.

Tal requisito tem �ntima liga��o com a fun��o social do im�vel, haja vista que a usucapi�o � concedida ao possuidor, caso promova a fun��o social do referido bem, seguindo o que estabelece os artigos 5�, Inciso XXIII da Constitui��o Federal.

2-     Usucapi�o Ordin�ria:

Trata-se de uma modalidade de usucapi�o mais acurada, mais precisa no que atine aos cumprimentos de requisitos, tais como a exig�ncia de boa-f� e justo t�tulo.

Seu prazo � de 10 anos ininterruptos e segue todos os ditames descritos no artigo 1.242 do C�digo Civil Brasileiro que assim disp�e.

• ?(...)
• Art. 1.242. Adquire tamb�m a propriedade do im�vel aquele que, cont�nua e incontestadamente, com justo t�tulo e boa-f�, o possuir por dez anos.
• Par�grafo �nico. Ser� de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o im�vel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cart�rio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econ�mico.
• (g.n.)
• (...)?

Como se vislumbra, al�m dos requisitos descritos no artigo antecessor, qual seja, o artigo 1.238, nesta modalidade de usucapi�o, h� o acr�scimo do ?...com justo t�tulo e boa-f�...?, tornando-o em uma outra modalidade de usucapi�o, a usucapi�o ORDIN�RIA.

Cumpre ressaltar que nesta modalidade de usucapi�o, h� tamb�m em seu par�grafo �nico a possibilidade de redu��o do tempo da posse, ?in verbis?.

• ?(...)
• Par�grafo �nico. Ser� de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o im�vel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cart�rio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econ�mico.
• (g.n.)
• (...)?

O texto legal � claro, para que o prazo da referida usucapi�o seja diminu�do pela metade (05 anos), h� a necessidade de que o possuidor tenha adquirido o bem de forma onerosa (pago pelo im�vel), tenha registrado a transfer�ncia em algum cart�rio de im�veis e tal transfer�ncia tenha sido cancelada posteriormente.

Al�m destes requisitos, h� tamb�m a necessidade de que em tal im�vel tenha ocorrido o estabelecimento da moradia do possuidor OU que ele tenha realizado investimentos de interesse social e econ�mico.

Perceba que o par�grafo �nico faz clara refer�ncia � ?fun��o social do im�vel?, descrito no Inciso XXIII do artigo 5� da Constitui��o federal, que assim estabelece, ?in verbis?.

• ?(...)
• 5� Todos s�o iguais perante a lei, sem distin��o de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pa�s a inviolabilidade do direito � vida, � liberdade, � igualdade, � seguran�a e � propriedade, nos termos seguintes:
• (...)
• XXIII - a propriedade atender� a sua fun��o social;
• (...)?

A presente modalidade de usucapi�o tem a finalidade de promover a prote��o �quele que efetua a compra de um im�vel e por vontade ou circunst�ncias alheias a sua vontade, tem o registro cancelado, com intuito prim�rio de proteger o adquirente de boa-f�.

3-     Usucapi�o Especial de Im�vel Urbano.

A Usucapi�o Especial de Im�vel Urbano � um instituto jur�dico previsto na legisla��o brasileira, especificamente no artigo 183 da Constitui��o Federal e regulamentado pela Lei 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade. Essa modalidade de usucapi�o tem o objetivo de regularizar a posse de im�veis urbanos para fins de moradia, buscando promover o acesso � propriedade para a popula��o de baixa renda.

Tal modalidade vem delineada nos artigo 183 da Constitui��o Federal, conforme abaixo pode ser analisado.

• ?(...)
• Art. 183. Aquele que possuir como sua �rea urbana de at� duzentos e cinq�enta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposi��o, utilizando-a para sua moradia ou de sua fam�lia, adquirir-lhe-� o dom�nio, desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural.
• (g.n.)
• (...)?

Como se observa abaixo, o mesmo texto legal � reiterado no artigo 1.240 do C�digo Civil Brasileiro.

• ?(...)
• Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, �rea urbana de at� duzentos e cinq�enta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposi��o, utilizando-a para sua moradia ou de sua fam�lia, adquirir-lhe-� o dom�nio, desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural.
• (g.n.)
• (...)?

Vejamos, neste mesmo �nterim o que estabelece o artigo 9� da lei n� 10.257/2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constitui��o Federal, ?in verbis?.

• ?(...)
• Art. 9o Aquele que possuir como sua �rea ou edifica��o urbana de at� duzentos e cinq�enta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposi��o, utilizando-a para sua moradia ou de sua fam�lia, adquirir-lhe-� o dom�nio, desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural.
• (g.n.)
• (...)?

Como se vislumbra, em todos dispositivos legais que tratam da presente modalidade de usucapi�o, observa-se que em todos h� um consenso, de que para o exerc�cio da modalidade de usucapi�o especial urbano, o possuidor dever�:

• - possuir como sua, �rea urbana de at� duzentos e cinq�enta metros quadrados;
• - por cinco anos ininterruptamente e sem oposi��o;
• - utilizando-a para sua moradia ou de sua fam�lia
• - desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural

A presente modalidade de usucapi�o tem a finalidade de proteger fam�lias de baixa renda, visando a inclus�o social e o acesso � moradia, garantias estas descritas em nossa Constitui��o Federal.

4-     Usucapi�o Especial Rural.

A presente modalidade de usucapi�o visa proteger o lavrador, aquele que possui a terra e nela exerce atividade produtiva.

Por este motivo que tal modalidade est� prevista no artigo 191 da Constitui��o Federal, no Cap�tulo III, ?DA POL�TICA AGR�COLA E FUNDI�RIA E DA REFORMA AGR�RIA?, a qual fica evidente a prote��o �quele possuidor que exerce a sua atividade na terra, no im�vel e concedendo a ele finalidade produtiva, a Constitui��o ir� ampar�-lo, face a fun��o social e ao car�ter econ�mico do bem, protegido constitucionalmente.

Assim reza o artigo 191 da Constitui��o Federal.

• ?(...)
• Art. 191. Aquele que, n�o sendo propriet�rio de im�vel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposi��o, �rea de terra, em zona rural, n�o superior a cinq�enta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua fam�lia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-� a propriedade.
• (g.n.)
• (...)?

Seguindo nesta mesma toada, assim determinou o C�digo Civil, que em vis�vel redund�ncia, reiterou os termos narrados em nossa Carta Magna, sen�o vejamos.

Assim deixa evidente o artigo 1.239 do C�digo Civil Brasileiros.

• ?(...)
• Art. 1.239. Aquele que, n�o sendo propriet�rio de im�vel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposi��o, �rea de terra em zona rural n�o superior a cinq�enta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua fam�lia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-� a propriedade.
• (g.n.)
• (...)?

5-     Usucapi�o Coletiva.

Uma esp�cie especifica de usucapi�o trazida pelo artigo 10 da lei n� 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), a qual permitiu que em casos de posse coletiva, informal e existente sem oposi��o h� mais de 05 anos, onde a totalidade de �rea envolvida, quando dividida entre o n�mero de possuidores, for menor do que 250m² por possuidor, tal coletividade poder� pleitear a usucapi�o coletiva, desde que todos envolvidos n�o possuam nenhum outro im�vel urbano ou rural.

Assim reza o artigo 10 da Lei n� 10.257/2001, que ora transcreve.

• ?(...)
• Art. 10. Os n�cleos urbanos informais existentes sem oposi��o h� mais de cinco anos e cuja �rea total dividida pelo n�mero de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor s�o suscet�veis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores n�o sejam propriet�rios de outro im�vel urbano ou rural.
• (g.n.)
• (...)?

Tal usucapi�o foi criada tamb�m para a prote��o de fam�lias que ocuparam grandes �reas de terras em ambiente urbano, ou qui�� grandes empreendimentos irregulares em que muitas fam�lias adquiriram lotes de terras, sem, contudo adquirir do real propriet�rio, os exemplos s�o vastos somente no Estado de S�o Paulo.

6-     Usucapi�o por abandono de lar.

Trata-se de outra modalidade de usucapi�o, em que servir� para uma determinada situa��o espec�fica, qual seja, quando ocorrer o abandono de lar por parte de um dos c�njuges.

Referida Usucapi�o vem elencada no artigo 1.240-A do C�digo Civil Brasileiro, com a finalidade de dar ao c�njuge que permaneceu no im�vel, seguran�a com rela��o ao cuidado que possu�a com o bem, garantindo-lhe, no caso de abandono, a possibilidade de adquirir a propriedade.

Assim determina o mencionado dispositivo legal.

• ?(...)
• Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposi��o, posse direta, com exclusividade, sobre im�vel urbano de at� 250m� (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-c�njuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua fam�lia, adquirir-lhe-� o dom�nio integral, desde que n�o seja propriet�rio de outro im�vel urbano ou rural.
• (g.n.)
• (...)?

Ressalta-se que o abandono descrito no dispositivo legal, dever� ser volunt�rio e ininterrupto, bem como demonstrando falta de interesse daquele c�njuge que abandonou o relacionamento, a qual consequentemente acaba por sobrecarregar o c�njuge que permaneceu, com as despesas do im�vel e da manuten��o da pr�pria fam�lia.

Um requisito que merece total aten��o refere-se � disputa posterior ao abandono, pois havendo uma eventual reivindica��o, tanto judicial quanto extrajudicial, para a divis�o do im�vel ou at� mesmo em separa��o, a possibilidade de se pleitear a presente modalidade de usucapi�o, cai por terra, tendo em vista aus�ncia de um dos requisitos fundamentais para a usucapi�o, qual seja, a ?aus�ncia de oposi��o?.

7-     Usucapi�o extrajudicial

A usucapi�o extrajudicial � um procedimento de regulariza��o de im�veis que pode ser realizado diretamente nos cart�rios de registros de im�veis, sem a necessidade de um processo judicial. Esse procedimento foi introduzido no ordenamento jur�dico brasileiro pelo C�digo de Processo Civil de 2015, em seu artigo 1.071, que d� inser��o ao artigo 216-A, � lei n� 6.015/73 (Lei de Registros P�blicos).

Por se tratar de ?procedimento?, � introduzido pelo C�digo de Processo Civil e regulamentado pela Lei n� 6.015/73 e a modalidade da usucapi�o seguir� as formas anteriormente descritas.

Assim ficou estabelecido no artigo 1.071 do C�digo de Processo Civil, que abaixo � transcrito.

• ?(...)
• Art. 1.071. O Cap�tulo III do T�tulo V da Lei n� 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros P�blicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
• (g.n.)
• (...)?

E assim ficou redigido o artigo 216-A da Lei n� 6.015/73, ?in verbis?.

• ?(...)
• ?Art. 216-A. Sem preju�zo da via jurisdicional, � admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi�o, que ser� processado diretamente perante o cart�rio do registro de im�veis da comarca em que estiver situado o im�vel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instru�do com:
• 
  
• I - ata notarial lavrada pelo tabeli�o, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunst�ncias;
• 
  
• II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anota��o de responsabilidade t�cnica no respectivo conselho de fiscaliza��o profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matr�cula do im�vel usucapiendo e na matr�cula dos im�veis confinantes;
• 
  
• III - certid�es negativas dos distribuidores da comarca da situa��o do im�vel e do domic�lio do requerente;
• 
  
• IV - justo t�tulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o im�vel.
• (g.n.)
• (...)?

Ressalta-se que o item I do artigo 216-A, estabelece a necessidade de ?Ata notarial lavrada pelo Tabelionato de Notas?, demonstrando que a interven��o de um tabelionato de notas � primordial e necess�rio, a fim de emitir ata notarial atestando o tempo de posse no im�vel pelo possuidor.

Para que seja poss�vel realizar a usucapi�o extrajudicial, � necess�rio preencher alguns requisitos, como a posse qualificada do im�vel, ou seja, a posse exercida de forma mansa, pac�fica e ininterrupta por um determinado per�odo de tempo.

Al�m disso, � necess�rio apresentar uma s�rie de documentos no cart�rio de im�veis, tais como:

• 1. Ata notarial: lavrada pelo tabeli�o de notas, que ir� atestar o tempo e a posse do requerente e seus antecessores, bem como as circunst�ncias dessa posse.
• 
  
• 2. Planta e memorial descritivo: elaborados por um profissional habilitado, contendo as informa��es t�cnicas do im�vel, como sua localiza��o, dimens�es e confronta��es.
• 
  
• 3. Certid�es negativas: dos distribuidores da comarca onde est� situado o im�vel e do domic�lio do requerente, visando a verifica��o de eventual oposi��o ou a��es possess�rias.
• 
  
• 4. Justo t�tulo: documento que comprove a origem da posse do im�vel, como contrato de compra e venda, escritura p�blica, entre outros. Caso n�o haja justo t�tulo, � poss�vel realizar uma justifica��o administrativa perante o pr�prio cart�rio.

� importante ressaltar que a presen�a de um advogado � obrigat�ria durante todo o procedimento de usucapi�o extrajudicial.

� fundamental lembrar que a usucapi�o extrajudicial n�o � aplic�vel em todos os casos e que cada situa��o deve ser analisada individualmente. Recomenda-se sempre buscar assessoria jur�dica especializada para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos corretamente.

Em resumo, a usucapi�o � uma modalidade de aquisi��o da propriedade de um determinado bem m�vel ou im�vel, por pessoa que exerce alguns requisitos que d�o ao possuidor a possibilidade de requerimento da propriedade, em estrita observ�ncia aos requisitos que permitem tal concess�o.

A senten�a da usucapi�o � uma senten�a meramente declarat�ria, ou seja, declara somente a exist�ncia do direito, que h� muito j� � exercido (posse), por isso a presen�a de um advogado qualificado � fundamental, pois ser� ele quem produzir� todas as provas, visando desenvolver uma boa pe�a processual que facilitar� o desenvolvimento do processo e ao final adquirir a senten�a favor�vel ao seu cliente.

Dr. Henrique Duarte

Advogado - OAB/SP n� 211.293

dr.henrique@legnareduarte.adv.br

www.legnareduarte.adv.br