1. Introdução

 

O Direito Real de Laje é um instituto jurídico inovador no direito civil brasileiro, destinado a regulamentar a realidade fática de construções sobrepostas em áreas urbanas, especialmente em contextos de adensamento populacional e déficit habitacional. Até a sua positivação, a prática de construir uma unidade acima ou abaixo de outra ? frequentemente denominada ?puxadinho? ? carecia de respaldo legal específico, criando insegurança jurídica e obstáculos registrários.

 

2. Fundamentação Legal.

• 2.1. Inclusão no Código Civil

 

Com a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o direito de laje foi inserido no Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) como um direito real autônomo, passando a constar no rol dos direitos reais no art. 1.225, inciso XIII, e sendo regulamentado nos arts. 1.510-A a 1.510-E do mesmo diploma legal.

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• Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
• (...)?

Principais consequências legais:

 

O direito real de laje contempla a superfície (espaço aéreo ou subsolo) como unidade imobiliária autônoma, com matrícula própria no Registro de Imóveis.

O lajeário (titular da laje) responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade.

Não se confere ao titular da laje fração ideal do terreno subjacente à construção-base, distinguindo-se, assim, do condomínio edilício tradicional. Os municípios e o Distrito Federal podem estabelecer regras urbanísticas e edilícias complementares.

 

• 2.2. Natureza Jurídica e Direitos Correlatos

 

O direito de laje, embora positivado, ainda suscita debate doutrinário acerca de sua natureza jurídica:

 

Direito real sobre coisa alheia: alguns autores o caracterizam como limitado à coisa alheia, na medida em que incide sobre a construção-base pertencente a terceiro.

Direito real sui generis: há corrente que o qualifica como instituto autônomo distinto tanto da superfície quanto do condomínio edilício, devido à sua característica de unidade imobiliária independente.

  

Independentemente dessa classificação, há consenso de que se trata de um direito real com efeitos erga omnes, que exige registro imobiliário para sua constituição e eficácia plena.

 

3. Princípios Constitucionais e Fundamentos Jurídicos.

• 3.1. Função Social da Propriedade

 

O direito de laje alinha-se aos princípios constitucionais, notadamente à função social da propriedade (CF, art. 5º, XXIII), pois oferece instrumento jurídico para regularizar habitações em áreas urbanas e promover acesso à moradia digna.

 

• 3.2. Dignidade da Pessoa Humana e Direito à Moradia

 

A regulamentação do instituto também dialoga com o direito fundamental à moradia (CF, art. 6º), ao reconhecer a laje como unidade imobiliária passível de regularização e proteção legal, trazendo segurança jurídica a milhares de famílias em ocupações urbanas.

 

4. Jurisprudência Relevante

 

Apesar de ser instituto relativamente recente, já existe jurisprudência consolidada em diferentes tribunais brasileiros que pode ser utilizada como fundamento em petições e sustentações orais. Destaco alguns entendimentos:

 

• 4.1. Superior Tribunal de Justiça (STJ)

 

Em recurso especial analisado pelo STJ (REsp 1.478.254/RJ), tratou-se de questão relacionada ao direito de uso, gozo e fruição de área de laje na cobertura, sendo reconhecida a possibilidade de indenização por limitações ao exercício desse direito decorrentes de obstáculo administrativo que impediu sua fruição plena.

 

• 4.2. Tribunais Estaduais

 

No caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, este negou reconhecimento de direito de laje a filho que construiu sobre lote da mãe por ausência de unidade imobiliária autônoma, enfatizando que a autonomia da unidade é requisito essencial para a caracterização do direito.

 

Já o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em acórdão didático, ponderou que o direito real de laje é autônomo e absoluto, não se confundindo com condomínio edilício ou direito de superfície, mas ressaltou a necessidade de regularização da construção-base e de averbação no registro imobiliário para a boa coexistência das propriedades relacionadas.

 

Nos Tribunais de São Paulo e Minas Gerais, em julgados diversos, tem-se reforçado que o direito real de laje só se configura mediante cumprimento dos requisitos legais, como a cessão expressa da superfície da construção e a abertura de matrícula própria no Registro de Imóveis.

  

5. Discussões e Desafios

 

Embora o direito de laje represente avanço significativo na regulamentação de práticas sociais consolidadas, persistem desafios práticos e teóricos:

 

Registro e formalização em áreas irregulares: muitos imóveis ainda são construídos sem qualquer respaldo registral, o que dificulta a aplicação plena do instituto.

 

Natureza jurídica específica: a doutrina ainda debate se deve ser equiparado a direito de superfície ou mantido como figura própria sui generis, o que pode refletir em diferentes tratamentos jurídicos.

 

6. Conclusão

 

O Direito Real de Laje constitui um instituto jurídico robusto e inovador, inserido no ordenamento brasileiro pela Lei nº 13.465/2017, com clara orientação constitucional e social. Sua regulamentação no Código Civil abre caminhos para a regularização fundiária urbana, fortalece a função social da propriedade e promove maior segurança jurídica às relações imobiliárias complexas. A jurisprudência já começa a detalhar os contornos práticos da aplicação desse direito, contribuindo para sua consolidação e amadurecimento.

Dra. Daniela C. Legnare Duarte

Advogada - OAB/SP nº 274.586

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