1. Introdu��o

 

O Direito Real de Laje � um instituto jur�dico inovador no direito civil brasileiro, destinado a regulamentar a realidade f�tica de constru��es sobrepostas em �reas urbanas, especialmente em contextos de adensamento populacional e d�ficit habitacional. At� a sua positiva��o, a pr�tica de construir uma unidade acima ou abaixo de outra ? frequentemente denominada ?puxadinho? ? carecia de respaldo legal espec�fico, criando inseguran�a jur�dica e obst�culos registr�rios.

 

2. Fundamenta��o Legal.

• 2.1. Inclus�o no C�digo Civil

 

Com a Lei n� 13.465, de 11 de julho de 2017, o direito de laje foi inserido no C�digo Civil Brasileiro (Lei n� 10.406/2002) como um direito real aut�nomo, passando a constar no rol dos direitos reais no art. 1.225, inciso XIII, e sendo regulamentado nos arts. 1.510-A a 1.510-E do mesmo diploma legal.

• ?(...)
• Art. 1.510-A. O propriet�rio de uma constru��o-base poder� ceder a superf�cie superior ou inferior de sua constru��o a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente constru�da sobre o solo.
• (...)?

Principais consequ�ncias legais:

 

O direito real de laje contempla a superf�cie (espa�o a�reo ou subsolo) como unidade imobili�ria aut�noma, com matr�cula pr�pria no Registro de Im�veis.

O laje�rio (titular da laje) responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade.

N�o se confere ao titular da laje fra��o ideal do terreno subjacente � constru��o-base, distinguindo-se, assim, do condom�nio edil�cio tradicional. Os munic�pios e o Distrito Federal podem estabelecer regras urban�sticas e edil�cias complementares.

 

• 2.2. Natureza Jur�dica e Direitos Correlatos

 

O direito de laje, embora positivado, ainda suscita debate doutrin�rio acerca de sua natureza jur�dica:

 

Direito real sobre coisa alheia: alguns autores o caracterizam como limitado � coisa alheia, na medida em que incide sobre a constru��o-base pertencente a terceiro.

Direito real sui generis: h� corrente que o qualifica como instituto aut�nomo distinto tanto da superf�cie quanto do condom�nio edil�cio, devido � sua caracter�stica de unidade imobili�ria independente.

  

Independentemente dessa classifica��o, h� consenso de que se trata de um direito real com efeitos erga omnes, que exige registro imobili�rio para sua constitui��o e efic�cia plena.

 

3. Princ�pios Constitucionais e Fundamentos Jur�dicos.

• 3.1. Fun��o Social da Propriedade

 

O direito de laje alinha-se aos princ�pios constitucionais, notadamente � fun��o social da propriedade (CF, art. 5�, XXIII), pois oferece instrumento jur�dico para regularizar habita��es em �reas urbanas e promover acesso � moradia digna.

 

• 3.2. Dignidade da Pessoa Humana e Direito � Moradia

 

A regulamenta��o do instituto tamb�m dialoga com o direito fundamental � moradia (CF, art. 6�), ao reconhecer a laje como unidade imobili�ria pass�vel de regulariza��o e prote��o legal, trazendo seguran�a jur�dica a milhares de fam�lias em ocupa��es urbanas.

 

4. Jurisprud�ncia Relevante

 

Apesar de ser instituto relativamente recente, j� existe jurisprud�ncia consolidada em diferentes tribunais brasileiros que pode ser utilizada como fundamento em peti��es e sustenta��es orais. Destaco alguns entendimentos:

 

• 4.1. Superior Tribunal de Justi�a (STJ)

 

Em recurso especial analisado pelo STJ (REsp 1.478.254/RJ), tratou-se de quest�o relacionada ao direito de uso, gozo e frui��o de �rea de laje na cobertura, sendo reconhecida a possibilidade de indeniza��o por limita��es ao exerc�cio desse direito decorrentes de obst�culo administrativo que impediu sua frui��o plena.

 

• 4.2. Tribunais Estaduais

 

No caso do Tribunal de Justi�a do Distrito Federal, este negou reconhecimento de direito de laje a filho que construiu sobre lote da m�e por aus�ncia de unidade imobili�ria aut�noma, enfatizando que a autonomia da unidade � requisito essencial para a caracteriza��o do direito.

 

J� o Tribunal de Justi�a de Minas Gerais, em ac�rd�o did�tico, ponderou que o direito real de laje � aut�nomo e absoluto, n�o se confundindo com condom�nio edil�cio ou direito de superf�cie, mas ressaltou a necessidade de regulariza��o da constru��o-base e de averba��o no registro imobili�rio para a boa coexist�ncia das propriedades relacionadas.

 

Nos Tribunais de S�o Paulo e Minas Gerais, em julgados diversos, tem-se refor�ado que o direito real de laje s� se configura mediante cumprimento dos requisitos legais, como a cess�o expressa da superf�cie da constru��o e a abertura de matr�cula pr�pria no Registro de Im�veis.

  

5. Discuss�es e Desafios

 

Embora o direito de laje represente avan�o significativo na regulamenta��o de pr�ticas sociais consolidadas, persistem desafios pr�ticos e te�ricos:

 

Registro e formaliza��o em �reas irregulares: muitos im�veis ainda s�o constru�dos sem qualquer respaldo registral, o que dificulta a aplica��o plena do instituto.

 

Natureza jur�dica espec�fica: a doutrina ainda debate se deve ser equiparado a direito de superf�cie ou mantido como figura pr�pria sui generis, o que pode refletir em diferentes tratamentos jur�dicos.

 

6. Conclus�o

 

O Direito Real de Laje constitui um instituto jur�dico robusto e inovador, inserido no ordenamento brasileiro pela Lei n� 13.465/2017, com clara orienta��o constitucional e social. Sua regulamenta��o no C�digo Civil abre caminhos para a regulariza��o fundi�ria urbana, fortalece a fun��o social da propriedade e promove maior seguran�a jur�dica �s rela��es imobili�rias complexas. A jurisprud�ncia j� come�a a detalhar os contornos pr�ticos da aplica��o desse direito, contribuindo para sua consolida��o e amadurecimento.

Dra. Daniela C. Legnare Duarte

Advogada - OAB/SP n� 274.586

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