Os chamados "contratos de gaveta" s�o instrumentos contratuais firmados entre partes para a transfer�ncia de direitos possess�rios sobre im�veis, sem o devido registro junto ao cart�rio competente. Embora bastante utilizados em transa��es imobili�rias, esses contratos s�o permeados por riscos significativos, tanto no aspecto jur�dico quanto no financeiro. A seguir, exploraremos as principais caracter�sticas desses instrumentos, os perigos associados a eles e a import�ncia de registrar o im�vel de maneira formal.

 

O que s�o os contratos de gaveta?

 

O termo "contrato de gaveta" � usado para designar contratos particulares que s�o firmados entre as partes, sem que haja a formaliza��o do ato perante o Registro de Im�veis. Geralmente, s�o usados em situa��es onde o comprador e o vendedor buscam evitar custos ou burocracias associadas � formaliza��o do neg�cio, ou quando o im�vel ainda est� alienado a uma institui��o financeira, como em contratos de financiamento imobili�rio.

O termo ?contrato de gaveta? surgiu como uma express�o popular para descrever contratos que, embora assinados pelas partes, n�o s�o registrados formalmente nos �rg�os competentes, como os cart�rios de registro de im�veis. Historicamente, esses contratos eram chamados assim porque, ap�s suas reuni�es, costumavam ser guardados literalmente em gavetas, sem qualquer oficializa��o que os tornasse juridicamente v�lidos perante terceiros.

Esse tipo de pr�tica tornou-se comum no Brasil em contextos de dificuldade econ�mica e burocr�tica, especialmente em meados do s�culo XX, quando muitos brasileiros realizavam transa��es imobili�rias informais para evitar custos com taxas cartor�rias ou por conta de dificuldades legais relacionadas a financiamentos. Assim, os documentos permanecem restritos ao conhecimento e confian�a entre as partes, ?escondidos? em gavetas, sem publicidade ou reconhecimento oficial.

O uso do termo reflete, portanto, a informalidade e a precariedade jur�dica desse tipo de contrato, que, apesar de conter valor entre os signat�rios, formalmente falando n�o possuem ?validade? jur�dica nenhuma.

Embora esses contratos possam conter cl�usulas constitu�das e assinaturas que reflitam o consenso das partes, eles carecem da for�a legal para garantir direitos plenos, pois, sem o devido registro, o comprador n�o se torna o propriet�rio real do im�vel e, portanto sem efic�cia contra atos de terceiros.

 

Os riscos associados aos contratos de gaveta.

 

Os contratos de gaveta representam uma s�rie de riscos para as partes envolvidas, especialmente para o comprador. Entre os principais perigos, destaque-se:

• 1- Aus�ncia de oponibilidade a terceiros:
• 
  
• Um im�vel s� � considerado propriedade de algu�m ap�s o registro do t�tulo aquisitivo no cart�rio de registro de im�veis, conforme previsto no artigo 1.245 do C�digo Civil Brasileiro . Sem esse registro, o comprador n�o tem garantia plena contra eventuais reivindica��es de terceiros, como herdeiros do vendedor ou credores.
• 
  
• Assim determina o artigo 1.245 do C�digo Civil Brasileiro.
• 
  
• ?(...)
• Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t�tulo translativo no Registro de Im�veis.
• (...)?
• 
  
• Ainda neste mesmo artigo e em seu par�grafo 1�, assim dita o referido dispositivo legal:
• 
  
• ?(...)
• �1� � 1 o Enquanto n�o se registrar o t�tulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do im�vel.
• (...)?
• 
  
• Portanto, aquele que vende atrav�s de contrato de gaveta, n�o vende a propriedade, pois continua como dono ainda e quem compra atrav�s de um contrato de gaveta, n�o � dono do im�vel.

• 2- Risco de aliena��o a terceiros:
• 
  
• Como o im�vel n�o foi formalmente transferido, o vendedor, em teoria, permanece como o propriet�rio legal. Isso possibilita que ele venda o bem a uma terceira pessoa ou a diversas pessoas ou mesmo ofere�a o im�vel como garantia em outras negocia��es, prejudicando o comprador, podendo o mesmo comprador sofrer a��es de execu��o judicial e perder o im�vel em face de eventuais d�vidas do devedor.
• 
  
• 3- Inexist�ncia de garantias legais:
• 
  
• A falta de registro impede o exerc�cio de direitos importantes, como o uso da propriedade como garantia de financiamentos ou o acesso a benef�cios fiscais associados � titularidade do im�vel.
• 
  
• 4- Problemas na sucess�o e penhoras:
• 
  
• Caso o vendedor venha a falecer, os herdeiros poder�o incluir o im�vel no invent�rio, j� que ele n�o consta como alienado, podendo ser transmitido � um dos herdeiros ou leiloado para a divis�o dos bens, deixados pelo vendedor. Da mesma forma, o im�vel pode ser penhorado para quita��o de d�vidas do vendedor, mesmo que j� tenha sido pago pelo comprador.
• 
  
• 5- Dificuldade na regulariza��o futura:
• 
  
• Regularizar um im�vel adquirido por contrato de gaveta ap�s a ocorr�ncia de lit�gios ou falecimento do vendedor pode ser extremamente complexo, oneroso e, em algumas situa��es, invi�vel.

?Exemplo de uma situa��o de risco.

Como pode ser observado na figura abaixo, trata-se de um trecho extra�do de uma decis�o judicial. No caso em quest�o, o "propriet�rio" do im�vel, ap�s adquirir o referido bem, sequer se preocupou em transferi-lo para o seu nome por meio do registro na matr�cula do im�vel, junto ao cart�rio de registro de im�veis. Qual foi o resultado?

 

Infelizmente, perdeu o im�vel devido � penhora realizada por credores do antigo propriet�rio.

Por que registrar o im�vel formalmente?

 

O registro do im�vel � uma etapa que confere seguran�a jur�dica � transa��o imobili�ria. � atrav�s do registro que o comprador passa a ser reconhecido como o leg�timo propriet�rio do im�vel. Essa formalidade � imposta por lei e o contrato s� tem validade formal, ap�s tal registro.

Antes de adentrarmos aos benef�cios de uma formaliza��o adequada � tais contratos, precisamos distinguir quais atos precisam ser levados � registro.

Ap�s a compra e a negocia��o referente � todas obriga��es e direitos, na compra do im�vel, que poder� ser feito em documento informal, o contrato de compra e venda de im�veis acima de 30 sal�rios m�nimos necessita obrigatoriamente de ?Escritura��o em Cart�rio de Notas?, ou seja, o contrato de compra e venda ser� formalizado em um Cart�rio de Notas, a fim de dar publicidade ao ato de compra e venda (tornar� o documento e a venda, p�blica).

Assim determina o artigo 108 do C�digo Civil:

• ?(...)
• Art. 108. N�o dispondo a lei em contr�rio, a escritura p�blica � essencial � validade dos neg�cios jur�dicos que visem � constitui��o, transfer�ncia, modifica��o ou ren�ncia de direitos reais sobre im�veis de valor superior a trinta vezes o maior sal�rio m�nimo vigente no Pa�s.
• (g.n.)
• (...)?

Ressalta-se que n�o basta a Escritura do im�vel. Essa escritura permitir� que o comprador, munido deste documento, se dirija � um Cartorio de Registro de Im�veis e transfira o im�vel do vendedor para o seu nome.

Essa transfer�ncia se d� com a averba��o na matricula do im�vel, da compra efetuada pelo comprador, que foi formalizada pela escritura de compra e venda.

Assim estabelece o artigo 1.245 do C�digo Civil.

• ?(...)
• Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t�tulo translativo no Registro de Im�veis.
• (...)?

Ademais, assim determina o artigo 1.227 do C�digo Civil, que deixa claro que a propriedade s� � transmitida ap�s a averba��o do nome do comprador, na matr�cula do im�vel, arquivada no Cartorio de Registro de Im�veis.

• ?(...)
• Art. 1.227. Os direitos reais sobre im�veis constitu�dos, ou transmitidos por atos entre vivos, s� se adquirem com o registro no Cart�rio de Registro de Im�veis dos referidos t�tulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste C�digo.
• (...)?

Assim, a transfer�ncia de propriedade de im�veis � ato que deve seguir formalidades legais, pois sem tais formalidades o ato � nulo ou anul�vel.

E quais benef�cios s�o concedidos �queles que promovem a formaliza��o do neg�cio, sem a utiliza��o dos ?contratos de gaveta??

 

• 1- Seguran�a jur�dica:
• 
  
• Com o registro, o comprador adquire um t�tulo legal que garante a posse e a propriedade do im�vel. Isso protege contra poss�veis disputas e lit�gios futuros, em nome do antigo vendedor.
• 
  
• 2- Oponibilidade perante terceiros:
• 
  
• O registro no cart�rio garante que a aquisi��o seja conhecida publicamente, impedindo que o im�vel seja alvo de penhoras, invent�rios ou disputas que n�o envolvam diretamente o comprador, d� total publicidade ao ato, perante terceiros.
• 
  
• 3- Facilidade de comercializa��o e financiamento:
• 
  
• Um im�vel regularizado � mais facilmente aceito no mercado, seja para venda, seja para concess�o de cr�dito banc�rios, j� que institui��es financeiras exigem documentos formais para conceder financiamentos.
• 
  
• 4- Valoriza��o do im�vel:
• 
  
• A regulariza��o e o registro conferem maior valor ao im�vel, pois evitam incertezas e garantem a legitimidade da transa��o para futuros neg�cios.
• 
  
• 5- Cumprimento das exig�ncias legais:
• 
  
• O artigo 1.227 do C�digo Civil e o artigo 167 da Lei n� 6.015/1973 (Lei de Registros P�blicos) determinam que a propriedade de bens im�veis s� � adquirida com o registro do t�tulo no cart�rio competente. Assim, o registro � um requisito indispens�vel para a transfer�ncia de propriedade.

Considera��es finais

 

Apesar de parecerem uma solu��o simples e econ�mica no curto prazo, os ?contratos de gaveta? colocam as partes em uma situa��o de extrema vulnerabilidade, podendo resultar em preju�zos irrevers�veis. O registro formal do im�vel n�o � apenas um requisito legal, mas tamb�m uma ferramenta necess�ria para garantir o pleno exerc�cio dos direitos de propriedade.

A regulariza��o imobili�ria, ainda que envolva custos e burocracias iniciais, � a �nica forma de garantir seguran�a e tranquilidade em rela��o ao bem adquirido. Antes de realizar qualquer transa��o imobili�ria, � aconselh�vel buscar orienta��o de um advogado especializado e consultar o cart�rio de registro de im�veis para garantir que todos os tr�mites sejam cumpridos especificamente.

Dr. Henrique Duarte

Advogado - OAB/SP n� 211.293

dr.henrique@legnareduarte.adv.br

www.legnareduarte.adv.br