Os chamados "contratos de gaveta" são instrumentos contratuais firmados entre partes para a transferência de direitos possessórios sobre imóveis, sem o devido registro junto ao cartório competente. Embora bastante utilizados em transações imobiliárias, esses contratos são permeados por riscos significativos, tanto no aspecto jurídico quanto no financeiro. A seguir, exploraremos as principais características desses instrumentos, os perigos associados a eles e a importância de registrar o imóvel de maneira formal.

 

O que são os contratos de gaveta?

 

O termo "contrato de gaveta" é usado para designar contratos particulares que são firmados entre as partes, sem que haja a formalização do ato perante o Registro de Imóveis. Geralmente, são usados em situações onde o comprador e o vendedor buscam evitar custos ou burocracias associadas à formalização do negócio, ou quando o imóvel ainda está alienado a uma instituição financeira, como em contratos de financiamento imobiliário.

O termo ?contrato de gaveta? surgiu como uma expressão popular para descrever contratos que, embora assinados pelas partes, não são registrados formalmente nos órgãos competentes, como os cartórios de registro de imóveis. Historicamente, esses contratos eram chamados assim porque, após suas reuniões, costumavam ser guardados literalmente em gavetas, sem qualquer oficialização que os tornasse juridicamente válidos perante terceiros.

Esse tipo de prática tornou-se comum no Brasil em contextos de dificuldade econômica e burocrática, especialmente em meados do século XX, quando muitos brasileiros realizavam transações imobiliárias informais para evitar custos com taxas cartorárias ou por conta de dificuldades legais relacionadas a financiamentos. Assim, os documentos permanecem restritos ao conhecimento e confiança entre as partes, ?escondidos? em gavetas, sem publicidade ou reconhecimento oficial.

O uso do termo reflete, portanto, a informalidade e a precariedade jurídica desse tipo de contrato, que, apesar de conter valor entre os signatários, formalmente falando não possuem ?validade? jurídica nenhuma.

Embora esses contratos possam conter cláusulas constituídas e assinaturas que reflitam o consenso das partes, eles carecem da força legal para garantir direitos plenos, pois, sem o devido registro, o comprador não se torna o proprietário real do imóvel e, portanto sem eficácia contra atos de terceiros.

 

Os riscos associados aos contratos de gaveta.

 

Os contratos de gaveta representam uma série de riscos para as partes envolvidas, especialmente para o comprador. Entre os principais perigos, destaque-se:

• 1- Ausência de oponibilidade a terceiros:
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• Um imóvel só é considerado propriedade de alguém após o registro do título aquisitivo no cartório de registro de imóveis, conforme previsto no artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro . Sem esse registro, o comprador não tem garantia plena contra eventuais reivindicações de terceiros, como herdeiros do vendedor ou credores.
• 
  
• Assim determina o artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro.
• 
  
• ?(...)
• Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
• (...)?
• 
  
• Ainda neste mesmo artigo e em seu parágrafo 1º, assim dita o referido dispositivo legal:
• 
  
• ?(...)
• §1º § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
• (...)?
• 
  
• Portanto, aquele que vende através de contrato de gaveta, não vende a propriedade, pois continua como dono ainda e quem compra através de um contrato de gaveta, não é dono do imóvel.

• 2- Risco de alienação a terceiros:
• 
  
• Como o imóvel não foi formalmente transferido, o vendedor, em teoria, permanece como o proprietário legal. Isso possibilita que ele venda o bem a uma terceira pessoa ou a diversas pessoas ou mesmo ofereça o imóvel como garantia em outras negociações, prejudicando o comprador, podendo o mesmo comprador sofrer ações de execução judicial e perder o imóvel em face de eventuais dívidas do devedor.
• 
  
• 3- Inexistência de garantias legais:
• 
  
• A falta de registro impede o exercício de direitos importantes, como o uso da propriedade como garantia de financiamentos ou o acesso a benefícios fiscais associados à titularidade do imóvel.
• 
  
• 4- Problemas na sucessão e penhoras:
• 
  
• Caso o vendedor venha a falecer, os herdeiros poderão incluir o imóvel no inventário, já que ele não consta como alienado, podendo ser transmitido à um dos herdeiros ou leiloado para a divisão dos bens, deixados pelo vendedor. Da mesma forma, o imóvel pode ser penhorado para quitação de dívidas do vendedor, mesmo que já tenha sido pago pelo comprador.
• 
  
• 5- Dificuldade na regularização futura:
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• Regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta após a ocorrência de litígios ou falecimento do vendedor pode ser extremamente complexo, oneroso e, em algumas situações, inviável.

?Exemplo de uma situação de risco.

Como pode ser observado na figura abaixo, trata-se de um trecho extraído de uma decisão judicial. No caso em questão, o "proprietário" do imóvel, após adquirir o referido bem, sequer se preocupou em transferi-lo para o seu nome por meio do registro na matrícula do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis. Qual foi o resultado?

 

Infelizmente, perdeu o imóvel devido à penhora realizada por credores do antigo proprietário.

Por que registrar o imóvel formalmente?

 

O registro do imóvel é uma etapa que confere segurança jurídica à transação imobiliária. É através do registro que o comprador passa a ser reconhecido como o legítimo proprietário do imóvel. Essa formalidade é imposta por lei e o contrato só tem validade formal, após tal registro.

Antes de adentrarmos aos benefícios de uma formalização adequada à tais contratos, precisamos distinguir quais atos precisam ser levados à registro.

Após a compra e a negociação referente à todas obrigações e direitos, na compra do imóvel, que poderá ser feito em documento informal, o contrato de compra e venda de imóveis acima de 30 salários mínimos necessita obrigatoriamente de ?Escrituração em Cartório de Notas?, ou seja, o contrato de compra e venda será formalizado em um Cartório de Notas, a fim de dar publicidade ao ato de compra e venda (tornará o documento e a venda, pública).

Assim determina o artigo 108 do Código Civil:

• ?(...)
• Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
• (g.n.)
• (...)?

Ressalta-se que não basta a Escritura do imóvel. Essa escritura permitirá que o comprador, munido deste documento, se dirija à um Cartorio de Registro de Imóveis e transfira o imóvel do vendedor para o seu nome.

Essa transferência se dá com a averbação na matricula do imóvel, da compra efetuada pelo comprador, que foi formalizada pela escritura de compra e venda.

Assim estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.

• ?(...)
• Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
• (...)?

Ademais, assim determina o artigo 1.227 do Código Civil, que deixa claro que a propriedade só é transmitida após a averbação do nome do comprador, na matrícula do imóvel, arquivada no Cartorio de Registro de Imóveis.

• ?(...)
• Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
• (...)?

Assim, a transferência de propriedade de imóveis é ato que deve seguir formalidades legais, pois sem tais formalidades o ato é nulo ou anulável.

E quais benefícios são concedidos àqueles que promovem a formalização do negócio, sem a utilização dos ?contratos de gaveta??

 

• 1- Segurança jurídica:
• 
  
• Com o registro, o comprador adquire um título legal que garante a posse e a propriedade do imóvel. Isso protege contra possíveis disputas e litígios futuros, em nome do antigo vendedor.
• 
  
• 2- Oponibilidade perante terceiros:
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• O registro no cartório garante que a aquisição seja conhecida publicamente, impedindo que o imóvel seja alvo de penhoras, inventários ou disputas que não envolvam diretamente o comprador, dá total publicidade ao ato, perante terceiros.
• 
  
• 3- Facilidade de comercialização e financiamento:
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• Um imóvel regularizado é mais facilmente aceito no mercado, seja para venda, seja para concessão de crédito bancários, já que instituições financeiras exigem documentos formais para conceder financiamentos.
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• 4- Valorização do imóvel:
• 
  
• A regularização e o registro conferem maior valor ao imóvel, pois evitam incertezas e garantem a legitimidade da transação para futuros negócios.
• 
  
• 5- Cumprimento das exigências legais:
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• O artigo 1.227 do Código Civil e o artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) determinam que a propriedade de bens imóveis só é adquirida com o registro do título no cartório competente. Assim, o registro é um requisito indispensável para a transferência de propriedade.

Considerações finais

 

Apesar de parecerem uma solução simples e econômica no curto prazo, os ?contratos de gaveta? colocam as partes em uma situação de extrema vulnerabilidade, podendo resultar em prejuízos irreversíveis. O registro formal do imóvel não é apenas um requisito legal, mas também uma ferramenta necessária para garantir o pleno exercício dos direitos de propriedade.

A regularização imobiliária, ainda que envolva custos e burocracias iniciais, é a única forma de garantir segurança e tranquilidade em relação ao bem adquirido. Antes de realizar qualquer transação imobiliária, é aconselhável buscar orientação de um advogado especializado e consultar o cartório de registro de imóveis para garantir que todos os trâmites sejam cumpridos especificamente.

Dr. Henrique Duarte

Advogado - OAB/SP nº 211.293

dr.henrique@legnareduarte.adv.br

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