� poss�vel penhorar im�vel financiado por d�vida condominial? Entenda a posi��o do STJ e os reflexos pr�ticos para s�ndicos e condom�nios.

A inadimpl�ncia condominial � um dos maiores desafios enfrentados por s�ndicos, administradoras e demais gestores de condom�nios em todo o Brasil. Uma das quest�es que tem gerado controv�rsia jur�dica �: seria poss�vel penhorar um im�vel ainda financiado ? ou seja, alienado fiduciariamente ? em raz�o do n�o pagamento das cotas condominiais?

Esse tema, que h� anos � discutido nos tribunais, voltou ao centro do debate jur�dico ap�s o Superior Tribunal de Justi�a (STJ) determinar a afeta��o do assunto ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1266. Isso significa que, em breve, ser� proferida uma decis�o com efeito vinculante para todo o Judici�rio brasileiro, uniformizando a interpreta��o da mat�ria e trazendo maior seguran�a jur�dica aos envolvidos.

E por que esse tema sofreu ?afeta��o??

O entendimento majorit�rio at� ent�o correspondia ao posicionamento da Terceira Turma do STJ, que estabeleceu a tese de que o im�vel n�o poderia sofrer os efeitos da penhora. No entanto, os direitos do financiado poderiam ser penhorados para a quita��o da d�vida decorrente das cotas condominiais.

Recentemente, a Quarta Turma do STJ proferiu entendimento no sentido de que o im�vel poderia ser penhorado, considerando que a d�vida condominial, por estar diretamente vinculada ao im�vel (natureza propter rem), poderia ser objeto de penhora independentemente de quem seja o propriet�rio formal.

Diante dessa diverg�ncia, o STJ entendeu ser oportuno submeter o tema � sistem�tica dos recursos repetitivos, com o objetivo de uniformizar a jurisprud�ncia e fixar diretrizes claras acerca da tese a ser adotada.

Enquanto a tese repetitiva ainda est� pendente de julgamento definitivo, o STJ j� tem se posicionado em decis�es recentes sobre o assunto, consolidando um entendimento que favorece a efetividade da cobran�a condominial. No julgamento do Recurso Especial n� 2.172.631/DF, ocorrido em novembro de 2024, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu ser poss�vel a penhora dos direitos aquisitivos do im�vel mesmo quando este se encontra alienado fiduciariamente ? ou seja, financiado.

A Ministra foi clara ao afirmar:

"A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do im�vel. [...] Permite-se a penhora dos direitos aquisitivos, ainda que o bem seja financiado."

Esse julgado representa um avan�o significativo na tutela dos interesses dos condom�nios, pois reconhece que, ainda que o im�vel esteja inserido em programa de financiamento habitacional como o Minha Casa Minha Vida, o devedor inadimplente que se mant�m na posse do bem responde pelas obriga��es condominiais e pode ter seus direitos aquisitivos penhorados.

? O que s�o direitos aquisitivos?

Direitos aquisitivos s�o os direitos que o comprador tem sobre o im�vel enquanto ainda n�o h� a transfer�ncia da propriedade plena. No caso da aliena��o fiduci�ria, o im�vel permanece formalmente em nome da institui��o financeira at� a quita��o do contrato. Entretanto, o comprador j� exerce a posse e assume diversos encargos ? entre eles, o pagamento das cotas condominiais.

?? Impactos pr�ticos para s�ndicos e administradoras

Essa orienta��o jurisprudencial permite a cobran�a judicial de inadimplentes, mesmo quando os im�veis ainda est�o financiados. O condom�nio pode, sim, promover a execu��o das cotas vencidas e buscar a penhora dos direitos do devedor sobre o im�vel, desde que observado o devido processo legal.

Para os s�ndicos e administradoras, a li��o que se extrai � clara: a inadimpl�ncia n�o pode ser tolerada sob o argumento de que o im�vel � financiado. A jurisprud�ncia caminha no sentido de resguardar o equil�brio financeiro do condom�nio e permitir meios eficazes de recupera��o dos valores devidos.

A possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos ou do pr�prio im�vel financiado � uma tend�ncia a ser consolidada no STJ e dever� ser definitivamente confirmada com o julgamento do Tema 1266. S�ndicos, administradoras e advogados devem estar atentos a essa evolu��o e atuar com firmeza e t�cnica na recupera��o de cr�ditos condominiais. Mas uma certeza j� h�: o financiamento de um im�vel n�o poder� servir de escusa para a n�o quita��o de d�vidas advindas de cotas condominiais.

Dr. Henrique Duarte

Advogado - OAB/SP n� 211.293

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