É possível penhorar imóvel financiado por dívida condominial? Entenda a posição do STJ e os reflexos práticos para síndicos e condomínios.
A inadimplência condominial é um dos maiores desafios enfrentados por síndicos, administradoras e demais gestores de condomínios em todo o Brasil. Uma das questões que tem gerado controvérsia jurídica é: seria possível penhorar um imóvel ainda financiado ? ou seja, alienado fiduciariamente ? em razão do não pagamento das cotas condominiais?
Esse tema, que há anos é discutido nos tribunais, voltou ao centro do debate jurídico após o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinar a afetação do assunto ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1266. Isso significa que, em breve, será proferida uma decisão com efeito vinculante para todo o Judiciário brasileiro, uniformizando a interpretação da matéria e trazendo maior segurança jurídica aos envolvidos.
E por que esse tema sofreu ?afetação??
O entendimento majoritário até então correspondia ao posicionamento da Terceira Turma do STJ, que estabeleceu a tese de que o imóvel não poderia sofrer os efeitos da penhora. No entanto, os direitos do financiado poderiam ser penhorados para a quitação da dívida decorrente das cotas condominiais.
Recentemente, a Quarta Turma do STJ proferiu entendimento no sentido de que o imóvel poderia ser penhorado, considerando que a dívida condominial, por estar diretamente vinculada ao imóvel (natureza propter rem), poderia ser objeto de penhora independentemente de quem seja o proprietário formal.
Diante dessa divergência, o STJ entendeu ser oportuno submeter o tema à sistemática dos recursos repetitivos, com o objetivo de uniformizar a jurisprudência e fixar diretrizes claras acerca da tese a ser adotada.
Enquanto a tese repetitiva ainda está pendente de julgamento definitivo, o STJ já tem se posicionado em decisões recentes sobre o assunto, consolidando um entendimento que favorece a efetividade da cobrança condominial. No julgamento do Recurso Especial nº 2.172.631/DF, ocorrido em novembro de 2024, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu ser possível a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel mesmo quando este se encontra alienado fiduciariamente ? ou seja, financiado.
A Ministra foi clara ao afirmar:
"A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. [...] Permite-se a penhora dos direitos aquisitivos, ainda que o bem seja financiado."
Esse julgado representa um avanço significativo na tutela dos interesses dos condomínios, pois reconhece que, ainda que o imóvel esteja inserido em programa de financiamento habitacional como o Minha Casa Minha Vida, o devedor inadimplente que se mantém na posse do bem responde pelas obrigações condominiais e pode ter seus direitos aquisitivos penhorados.
? O que são direitos aquisitivos?
Direitos aquisitivos são os direitos que o comprador tem sobre o imóvel enquanto ainda não há a transferência da propriedade plena. No caso da alienação fiduciária, o imóvel permanece formalmente em nome da instituição financeira até a quitação do contrato. Entretanto, o comprador já exerce a posse e assume diversos encargos ? entre eles, o pagamento das cotas condominiais.
?? Impactos práticos para síndicos e administradoras
Essa orientação jurisprudencial permite a cobrança judicial de inadimplentes, mesmo quando os imóveis ainda estão financiados. O condomínio pode, sim, promover a execução das cotas vencidas e buscar a penhora dos direitos do devedor sobre o imóvel, desde que observado o devido processo legal.
Para os síndicos e administradoras, a lição que se extrai é clara: a inadimplência não pode ser tolerada sob o argumento de que o imóvel é financiado. A jurisprudência caminha no sentido de resguardar o equilíbrio financeiro do condomínio e permitir meios eficazes de recuperação dos valores devidos.
A possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos ou do próprio imóvel financiado é uma tendência a ser consolidada no STJ e deverá ser definitivamente confirmada com o julgamento do Tema 1266. Síndicos, administradoras e advogados devem estar atentos a essa evolução e atuar com firmeza e técnica na recuperação de créditos condominiais. Mas uma certeza já há: o financiamento de um imóvel não poderá servir de escusa para a não quitação de dívidas advindas de cotas condominiais.
Dr. Henrique Duarte
Advogado - OAB/SP nº 211.293
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